這頁涵蓋什麼
業主有時需要資金周轉，但不想或未能即時經銀行加按。市場上會出現業主貸款、物業相關融資等查詢。本頁說明監管框架、加按與二按的分別、抵押的真實風險，以及查詢前你可以自己完成的核實工作。本頁不提供估價、成數或批核保證。
現行按揭監管框架：七成與五成
很多資訊仍停留在舊制。目前的準確情況如下。
2024 年 10 月 16 日：成數與 DSR 劃一
金管局於 2024 年 10 月 16 日向銀行發出指引，修訂物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施：所有住宅物業不論價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成；以「資產水平」為審批基礎的按揭成數上限由六成提升至七成，適用於住宅及非住宅物業（包括寫字樓、商舖及工廈）；非自用物業的「供款與入息比率」上限由四成調升至五成，與自用物業看齊；並取消申請人若曾為其他按揭物業借貸或作擔保便須下調成數及比率上限 10 個百分點的要求。經修訂後，所有住宅及非住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，供款與入息比率上限劃一為五成。
2024 年 2 月 28 日：暫停加息壓力測試
就供款與入息比率上限假設利率上升 200 基點的壓力測試要求，自 2024 年 2 月 28 日起暫停實施。要注意的是，暫停官方壓測不等於審批放鬆——銀行仍會按自身信貸政策評估你的還款能力。
| 項目 | 現行上限 | 實務含義 |
|---|---|---|
| 按揭成數（住宅／非住宅） | 劃一七成 | 不再按樓價分級，但仍受銀行估價與政策限制 |
| 以「資產水平」審批 | 由六成提升至七成 | 適用於住宅及非住宅物業 |
| 供款與入息比率 | 劃一五成 | 會計入你其他債務的每月供款 |
| 加息 200 基點壓力測試 | 2024 年 2 月 28 日起暫停 | 銀行內部政策仍可較嚴格 |
關鍵一句：七成是監管上限，不是批核承諾。而以上指引是向銀行等認可機構發出；持牌放債人受《放債人條例》（第 163 章）規管，並非認可機構，因此這些上限不會直接適用於財務公司方案。
為什麼不能直接寫成數
每層樓的剩餘按揭、業權、物業種類（私人、居屋等）與現價都不同。沒有實地資料就寫「可借多少成」，屬於不負責任。實際可借與還款安排，只能在了解物業與現有按揭後才討論。
影響結果的六個變數
- 估價：由貸款機構委任的估價機構決定，網上估價只屬參考，不同機構可有差異。
- 剩餘按揭：現時尚欠越多，可動用的空間越小。
- 物業性質：私人住宅、資助出售單位（是否已補地價）、村屋、工商物業、車位，限制各異。
- 收入與其他負債：供款與入息比率會計入車貸、私貸與卡數供款。
- 業權狀況：聯名、遺產、法律程序或已有其他押記，都會影響可行性。
- 機構政策：同一份文件，不同機構結論可以完全不同。
加按、轉按與二按的分別
| 做法 | 實際操作 | 主要注意事項 |
|---|---|---|
| 加按（Further advance） | 向原有承按銀行申請提取更多貸款 | 需重新估價與審批，受成數與供款與入息比率上限限制 |
| 轉按（Refinancing） | 把按揭轉到另一間機構，可一併套現 | 留意原按揭罰息期、現金回贈是否需按比例退還、律師費與估價費 |
| 二按（Second mortgage） | 在原有按揭之上再設立一重押記，多由財務公司提供 | 利率與費用通常較高；須核對原按揭合約有關其後押記的限制 |
會否影響原有銀行按揭
視乎產品結構：有些安排涉及抵押，有些則以業主身份作其他形式的貸款。是否通知原按揭銀行、會否觸發合約條款，必須逐案核對，不能一概而論。
兩件實務上必須查清的事
- 合約限制：銀行按揭契通常訂有條款，限制業主在未經承按人書面同意下就物業設立其後押記或轉讓權益。是否構成違約，要看你手上的按揭契與貸款條款。
- 公開紀錄：押記文件註冊後，一般會反映在該物業的土地登記冊上，任何人查冊都能看到。因此「無人會知」的說法不可靠。
查詢前先自己查冊
這一步成本極低，卻能避免大量誤判。你可透過土地註冊處的綜合註冊資訊系統網上服務查閱土地登記冊，核對業權人、現有按揭、其他押記或法定命令。按《土地註冊費用規例》，現行查冊收費包括：
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| 土地登記冊電腦列印本：某一財產的現時詳情 | HK$10 |
| 土地登記冊電腦列印本：過往及現時詳情 | HK$25 |
| 查索每份註冊摘要或政府租契 | HK$10 |
| 整份文書副本：每份註冊摘要及其附連文書 | HK$100 |
| 核證為真實副本 | HK$150 |
查冊只顯示已註冊的資料，並不等同律師查契（title search）；涉及業權瑕疵、遺產或複雜押記時，仍應諮詢律師。
業主仍要先算現金流
即使有物業，若同時有多筆二線短約，物業融資亦不能自動解決月供過高的問題。有時更應先整理二線清數，避免把物業風險疊在已經不穩的還款上。
先算兩個數字
- 可負擔月供：實收入息減必要開支（包括現有按揭供款）。計法見申請流程頁的可負擔月供計算。
- 總供款比例：把按揭、車貸、私貸、卡數最低還款相加，除以月入。認可機構的供款與入息比率上限為五成，而我們建議財務公司部分的月供不超過月入約 35%。
下表以本金 HK$100,000、等額攤還計算，用作理解非銀行渠道的成本量級。數字為數學示例，並非報價。
| 實際年利率 | 12 期 | 24 期 | 36 期 |
|---|---|---|---|
| 24% | HK$9,456（約 HK$13,472） | HK$5,287（約 HK$26,891） | HK$3,923（約 HK$41,238） |
| 36%（敲詐性推定門檻） | HK$10,046（約 HK$20,555） | HK$5,905（約 HK$41,714） | HK$4,580（約 HK$64,894） |
| 48%（法定上限） | HK$10,655（約 HK$27,863） | HK$6,559（約 HK$57,408） | HK$5,289（約 HK$90,393） |
抵押的真實風險
這是本頁最重要的一段。把無抵押債務轉為以物業作抵押，風險性質會改變：由「被追收」升級為「可能失去物業」。
- 違約後果：債權人可循法律程序追討，包括向法院申請有關出售抵押物業的命令。
- 利率上限仍在：財務公司二按仍受《放債人條例》規管，法定實際年利率上限為年息 48%，超過 36% 可被推定為敲詐性利率，實際利率須按條例附表 2 計算。
- 簽約規則：第 18 條規定協議須以書面訂立，並由借款人於協議作出後 7 天內、款項貸出之前簽署；簽訂時須取得已簽署的協議摘記與條例撮要。
- 中介零收費：按放債人的額外牌照條件，若中介向借款人收費、未獲委任並載列於放債人登記冊，或拒絕提供中介協議副本，放債人不得接受該轉介。可透過公司註冊處核對牌照編號。
若你把年期拉到最長後仍供不起、收入已中斷，或已進入法律程序，就不應該再把物業押上去。此時應先看跑數服務的止血次序與破產、個人自願安排對照。
資助出售單位與特殊物業
未補地價的資助出售單位（例如居屋），其轉讓、出租及設立押記一般須符合有關計劃的規定並取得房委會或房協同意，並非可自由加按；查詢前應先確認單位是否已補地價及所適用的轉讓限制。村屋、工商物業與車位則牽涉估價、流通性與業權文件複雜度，個別機構政策差異可以很大。
準備資料清單
- 準備業權資料、現有按揭銀行與大約尚欠。
- 現有按揭的每月供款、剩餘年期、是否仍在罰息期或現金回贈追討期。
- 土地登記冊查冊記錄（現時詳情 HK$10 即可取得）。
- 說明資金用途：周轉、清數，還是其他。
- 身份證副本、住址證明、入息證明或戶口紀錄；自僱者可用戶口紀錄、稅單或業務合約，見私人貸款頁。
- 其他欠款清單：機構、尚欠、期數、月供、還款日。
- 所有收費與抵押安排必須書面列出。